Problemem często zgłaszanym przez klientów jest legalizacja samowoli budowlanej. Oto garść najistotniejszych z perspektywy klienta informacji dotyczących tego tematu.
Czym jest samowola budowlana?
Przyjmuje się, że z samowolą budowlaną mamy do czynienia wówczas, gdy roboty budowlane są lub zostały przeprowadzone bez uprzedniego uzyskania wymaganego prawem pozwolenia na budowę albo bez uprzedniego zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Mimo braku zdefiniowania samowoli w przepisach, jest to najczęściej spotykana w orzecznictwie i piśmiennictwie definicja tego zjawiska. Chodzi zatem z reguły o obiekt budowlany, który powstał bez wymaganej prawem zgody albo np. o obiekt budowlany z dokonanymi istotnymi odstępstwami od warunków określonych w pozwoleniu na budowę, na które inwestor nie uzyskał zgody.
Co może grozić z tytułu dokonania samowoli budowlanej?
Konsekwencje prawne samowoli budowlanej przewidziane są w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89, poz. 414, t. j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186) – w art. 48 i następnych. Zgodnie z tymi przepisami, najbardziej dolegliwą dla zainteresowanego sankcją będzie zapewne konieczność rozbiórki takiego obiektu, wynikająca z decyzji organu administracyjnego. Właśnie w celu uniknięcia tej konsekwencji samowoli, dokonuje się tzw. legalizacji samowoli, czyli zalegalizowania jako zgodnego z przepisami, dokonanego uprzednio z ich pogwałceniem – aktu samowoli. Z uwagi na to, że – jak wskazano wyżej – rozbiórka jest bardzo dolegliwą sankcją – musi zostać przeprowadzone odpowiednie badanie – pozwalające na określenie czy rozbiórka jest konieczna, czy też można dokonać wspomnianej już legalizacji. Należy także pamiętać, że nie zawsze dana samowola kwalifikować będzie się do bycia objętą decyzją o nakazie rozbiórki – wówczas może wystarczyć wstrzymanie robót czy też doprowadzenie do stanu zgodności z prawem.
Wreszcie, niezależnie od wskazanych powyżej sankcji dodać należy, iż poza odpowiedzialnością administracyjnoprawną, z tytułu samowoli budowlanej grozi także odpowiedzialność karna. Podobnie jak odpowiedzialność administracyjnoprawna jest ona przewidziana w ustawie Prawo budowlane. Ustawa przewiduje sankcję w postaci grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat dwóch. Przestępstwo to jest ścigane z urzędu, a organy nadzoru budowlanego są zobowiązane do niezwłocznego zawiadamiania organów ścigania o każdym przypadku podejrzenia zaistnienia stanu samowoli budowlanej. Postępowanie administracyjne oraz karne mają odrębny cel i toczą się niezależne od siebie. Zwiększa to dolegliwość popełnionej samowoli, a jak widać – konsekwencje mogą być kompleksowe.
Należy pamiętać przede wszystkim, że likwidacja skutków samowoli budowlanej nie ulega przedawnieniu ani nie wygasa wskutek przeniesienia własności obiektu na rzecz innych osób. Oznacza to zatem, że z tytułu samowoli budowlanej możemy w praktyce odpowiadać bezterminowo. Dotyczy to jednak odpowiedzialności administracyjnoprawnej, bowiem odpowiedzialność karna przedawnia się po pięciu latach od momentu popełnienia czynu.
Jak zalegalizować samowolę budowlaną?
Podmioty, które mogą stać się adresatami nakazu usunięcia skutków naruszenia wynikłych z samowoli określone są szczegółowo w art. 52 Prawa budowlanego. Są nimi: inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.
Aby zalegalizować samowolę budowlaną przechodzimy przez dwa etapy. Pierwszym z nich jest wspomniane już wyżej badanie możliwości legalizacji samowoli. Drugim zaś – konieczność dopełnienia warunków formalnych przewidzianych w ustawie. Zasadniczo celem badania jest ustalenie, czy dany obiekt jest zgodny z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym oraz z przepisami dotyczącymi warunków techniczno-budowlanych. Nie może być także przeszkód, by taki obiekt doprowadzić do stanu zgodnego z przepisami budowlanymi.
Ostatnia nowelizacja Prawa budowlanego z lutego 2020 r. uzależniła podjęcie postępowania legalizacyjnego od złożonego przez inwestora wniosku o legalizację samowoli budowlanej w terminie 30 dni od dnia otrzymania postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych, który to można również wycofać do dnia wydania decyzji legalizacyjnej. Oznacza to zatem, że obecnie legalizacja samowoli budowlanej nie może nastąpić z urzędu i jest możliwa jedynie wtedy, gdy inwestor złoży taki wniosek.
Również na podstawie ostatniej nowelizacji Prawa budowlanego, organ nadzoru budowlanego ma obowiązek ustalenia w jakim stanie technicznym jest dany obiekt. Jeżeli organ stwierdzi stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, zobowiązany jest nakazać bezzwłoczne zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu, na którym znajduje się dana budowa oraz usunięcie stanu zagrożenia. Nie przesądzając jeszcze o możliwości zalegalizowania takiej samowoli budowlanej, usuwa się zatem stan zagrażający życiu i zdrowiu ludzi. Wydając takie postanowienie, organ informuje inwestora o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego oraz związanej z legalizacją samowoli opłatą legalizacyjną, w tym o zasadach obliczania takiej opłaty.
Jak widać - niezbędne będzie dodatkowo wniesienie wspomnianej już opłaty legalizacyjnej, której wysokość ustalana jest w drodze postanowienia. Na jej wniesienie strona ma 7 dni od momentu doręczenia przedmiotowego postanowienia. W kwestii samej opłaty ostatnia nowelizacja także wprowadziła pewne zmiany, np. w zakresie ulg czy jej wysokości.
Należy wreszcie pamiętać, że samowola budowlana legalizowana będzie w nawiązaniu do momentu jej powstania – w tym zakresie możemy mieć do czynienia z kilkoma stanami prawnymi – dlatego istotne jest skonsultowanie się z profesjonalistą, który wskaże, jakie przepisy będziemy stosować w danym przypadku oraz, jak to wpływa na procedurę legalizacji. Istotnym punktem będzie na pewno data 1.01.1995 r. jako data wejścia w życie obecnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane.
Jeśli są Państwo zainteresowani szczegółami legalizacji konkretnego przypadku samowoli, zastanawiają się, czy mają do czynienia z samowolą budowlaną albo chcą ocenić szansę danej legalizacji – zapraszam do kontaktu z kancelarią z użyciem formularza albo danych kontaktowych dostępnych na stronie www.