Zniesienie służebności

Jak „pozbawić” nieruchomość obciążoną służebności gruntowej czynnej, np. prawa do korzystania z altany ogrodowej, garażu czy innego obiektu usytuowanego na sąsiedniej działce?

Typowy przykład z praktyki – dotyczący przyjmijmy, że Pana Kowalskiego mogącego korzystać z altany czy garażu usytuowanego na sąsiedniej nieruchomości, z którego już niekoniecznie chce korzystać, ponieważ wybudował na swojej działce własny garaż czy altanę i zastanawia się, jak rozwiązać sytuację z właścicielami sąsiedniej nieruchomości, ponieważ np. ma obowiązek partycypowania w kosztach eksploatacji takiego garażu czy altany.

Istnieje kilka sytuacji, w których wygasa służebność:

1. a) zgodnie z art. 293 KC – służebność może wygasnąć po niewykonywaniu jej przez 10 lat („Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.”) – czyli, jeśli przez 10 lat Pan Kowalski nie będzie korzystać z garażu, automatycznie służebność wygaśnie;
2. b) zgodnie z art. 247 KC – może dojść do tzw. konfuzji („zlania praw”): „Ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej.”. Oznacza to, że gdyby Pan Kowalski nabył własność nieruchomości obciążonej, stałby się jednocześnie właścicielem nieruchomości władnącej i obciążonej – prawa „zlałyby się” w jedno, skutkiem czego – służebność by wygasła;
3. c) zgodnie z art. 246 KC – służebności można się zrzec: „Jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.”. Oznacza to, że Pan Kowalski jako uprawniony mógłby zrzec się swojego prawa do korzystania z garażu, wówczas – prawo by wygasło. Uczyniłby to, składając oświadczenie wobec właściciela nieruchomości obciążonej. Należy tu dodatkowo pamiętać, że wówczas: „Jednakże gdy ustawa nie stanowi inaczej, a prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej.”. Czyli, gdyby dana służebność była wpisana do księgi wieczystej, konieczne byłoby jej wykreślenie;
4. d) zgodnie z art. 248 KC – Pan Kowalski może „pozbawić się” służebności, czyli: doprowadzić do jej wygaśnięcia poprzez zawarcie umowy z właścicielami nieruchomości obciążonej: „§1. Do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej - wpis do tej księgi. § 2. Jeżeli zmiana treści prawa dotyka praw osoby trzeciej, do zmiany potrzebna jest zgoda tej osoby. Oświadczenie osoby trzeciej powinno być złożone jednej ze stron.”. A zatem, w takim przypadku: Pan Kowalski zawiera umowę z właścicielami nieruchomości obciążonej, dokonuje również wpisu (jako wpis jest traktowane także wykreślenie) do księgi wieczystej. Jeżeli taka służebność przysługiwałaby np. właścicielom innych nieruchomości, wówczas – Pan Kowalski potrzebowałby zgody takich osób;
5. e) zgodnie z art. 294 i 295 KC – można dokonać zniesienia służebności w sądzie:

Art. 294 KC: „Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.”

Art. 295 KC: „Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.”

Istnieją zatem dwie możliwości – pierwsza wiąże się z koniecznością zapłaty wynagrodzenia Panu Kowalskiemu. Ma to miejsce w sytuacji, gdy dochodzi do zmiany stosunków skutkującej tym, że służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właścicieli nieruchomości obciążonej, a jednocześnie – nie jest ona konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Właściciele nieruchomości obciążonej będą zatem musieli dowieść, że Pan Kowalski nie ma konieczności korzystania z ich nieruchomości, by prawidłowo korzystać ze swojej nieruchomości – np. dlatego, że posiada już własną altanę czy własny garaż; oraz że z powodu zmiany stosunków – czyli np. wybudowania już swojej własnej altany, korzystanie ze „starej altany” położonej na nieruchomości obciążonej jest dla nich szczególnie uciążliwe – np. właścicielom nieruchomości obciążonej przeszkadza nadmiar śmieci znoszonych przez Pana Kowalskiego, ruch na ich nieruchomości, hałas etc.

W sytuacji zaś, gdyby właściciele nieruchomości obciążonej byli w stanie wykazać, że służebność straciła dla Pana Kowalskiego wszelkie znaczenie (np. bo posiada on już własną altanę, która w pełni zabezpiecza potrzeby Klienta, skutkiem czego posiadanie drugiej altany jest raczej przydatne aniżeli konieczne), wówczas – mogą oni zażądać zniesienia służebności, nie płacąc żadnego wynagrodzenia. Jest to druga możliwość – zniesienie służebności bez wynagrodzenia;

1. f) zgodnie z art. 112 ust. 2 i 113 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z dnia 22 listopada 2019 r., Dz.U. z 2020 r. poz. 65) – możemy mówić o wygaśnięciu służebności na skutek wywłaszczeniowej decyzji administracyjnej;
2. g) zgodnie z art. 1000§1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tj. z dnia 19 lipca 2019 r., Dz.U. z 2019 r. poz. 1460): „Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.”. Chodzi tutaj o sytuację, gdy dochodzi do przysądzenia wskutek przeprowadzonej egzekucji z nieruchomości.

Pan Kowalski może „pozbawić się” służebności niejako „automatycznie” po 10 latach niewykonywania albo też – może zostać jej „pozbawiony” przez właścicieli nieruchomości obciążonej, w drodze złożenia przez nich stosownego powództwa do właściwego sądu. Wówczas, Pan Kowalski będzie pozwanym , zaś właściciele nieruchomości obciążonej – powodem. Powód złoży powództwo do sądu właściwego z uwagi na położenie nieruchomości. To, czy zniesienie służebności miałoby nastąpić za wynagrodzeniem czy bez, zależeć będzie od przesłanek wskazanych powyżej w pkt e) – tzn., jeżeli powód dochodzić będzie zniesienia bez wynagrodzenia, sąd będzie badać, czy faktycznie służebność utraciła wszelkie znaczenie, a więc – przestała przynosić jakąkolwiek korzyść gospodarczą nieruchomości władnącej. Jeżeli zaś powód dochodzić będzie zniesienia za wynagrodzeniem – będzie musiał udowodnić zmianę stosunków, która powoduje „szczególną uciążliwość” oraz wykazać brak konieczności dalszego istnienia służebności. Będzie musiał także zaproponować stosowne wynagrodzenie, które oceni orzekający sąd.

Jeżeli mają Państwo podobny problem prawny czy wątpliwość z zakresu prawa nieruchomości, nie tylko związany ze służebnościami czy innym korzystaniem z nieruchomości – zachęcam do kontaktu za pośrednictwem formularza kontaktowego albo danych kontaktowych dostępnych na stronie www.