Księga wieczysta - częste problemy

Treść księgi wieczystej nie odzwierciedla stanu rzeczywistego – co zrobić?

W praktyce obrotu niezwykle często zdarza się, że treść księgi wieczystej nieruchomości, która zainteresowała klienta, a niekiedy nawet – nieruchomości, która jest własnością klienta i którą zamierza on sprzedać – nie odzwierciedla stanu rzeczywistego. Niejednokrotnie zgłaszają się do mnie klienci, którym zwraca na to uwagę notariusz już na etapie zawierania umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości. Wówczas staje się to niemałym problemem. Co można zrobić w takiej sytuacji? Jakie opcje ma klient – będący właścicielem nieruchomości, którą np. chce sprzedać?

Usunięcie niezgodności – tylko w sądzie

Po pierwsze, należy podkreślić, że aby usunąć taką niezgodność niezbędne będzie rozpoczęcie tzw. postępowania wieczystoksięgowego. Tylko sąd, który prowadzi księgę wieczystą dla danej nieruchomości – ma możliwość dokonania zmian w takiej księdze i tylko w taki sposób możemy takiej zmiany w księdze dokonać w momencie, kiedy stwierdzimy, że treść księgi wieczystej odbiega od stanu rzeczywistego. Jest to istotne o tyle, że często klienci nie widzą różnicy pomiędzy dwoma postępowaniami, jakie mogą dotyczyć takiego uzgodnienia treści księgi wieczystej – chodzi o postępowanie procesowe w sprawie uzgodnienia treści księgi wieczystej oraz o samo postępowanie wieczystoksięgowe. Techniczne usunięcie niezgodności, tj. zmiana dokonywana w księdze wieczystej odbywa się dopiero na etapie tego drugiego postępowania – tj. w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Dwa etapy usuwania niezgodności

Czasami wystarczy samo postępowanie wieczystoksięgowe, niekiedy natomiast niezbędne są dwa etapy – tj. postępowanie wieczystoksięgowe poprzedzone procesem o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Kiedy tak się dzieje?

Postępowanie wieczystoksięgowe to tzw. postępowanie nieprocesowe – dlatego należy je odróżnić od procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Ma ono charakter wnioskowy, odbywa się w oparciu o wnioski składane na urzędowych formularzach. Dla przykładu: kiedy kupiliśmy mieszkanie na kredyt, do księgi wieczystej została wpisana hipoteka; skończyliśmy spłacać nasz kredyt – wówczas na urzędowym formularzu składamy do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie takowej hipoteki. Nie musimy poprzedzać naszego wniosku procesem.

Są jednak sytuacje, gdy będzie to konieczne.

Przesłanki procedury uzgodnieniowej

Takie sytuacja przewidziane są w art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tj. z dnia 18 października 2019 r., Dz.U. z 2019 r. poz. 2204). Chodzi o sytuacje, gdy:

• prawo nie jest wpisane (czyli np. nie uwzględniono służebności),
• jest wpisane błędnie (czyli np. wspomniana już służebność opisana jest w sposób błędny),
• jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia.

W takiej sytuacji, osoba, której dane prawo przysługuje jest uprawniona do złożenia pozwu, a tym samym – wszczęcia procedury tzw. „uzgodnieniowej”, czyli wskazanego już wyżej – etapu pierwszego. Należy bowiem pamiętać, że sam wyrok uzyskany w takim procesie sprawy nie kończy – tzn. na jego mocy nie zostaje usunięta niezgodność w księdze wieczystej. Dopiero w oparciu o taki wyrok, można – w formule postępowania wieczystoksięgowego dokonać odpowiedniej zmiany w treści księgi wieczystej, a tym samym – usunąć wspomnianą już niezgodność.

Techniczne usunięcie niezgodności z księgi wieczystej

Podsumowując, samo już dokonanie wpisu usuwającego niezgodność dokonywane jest jednoetapowo. Należy tu pamiętać, że wykreślenie traktowane jest jako wpis. Ma ono miejsce w postępowaniu rozpoczętym wnioskiem uprawnionego o wpis w księdze wieczystej. Do wniosku dołącza się orzeczenie sądu albo inny stosowny dokument, który stanowi podstawę wpisu w księdze. To, co istotne zatem dla zainteresowanych to, że jak podkreślano wcześniej – samo techniczne usunięcie niezgodności musi być dokonane w trybie postępowania wieczystoksięgowego, natomiast proces o uzgodnienie, niezależnie od jego przebiegu oraz metody zakończenia – stanowi jedynie preludium do faktycznego usunięcia niezgodności z księgi wieczystej.

Wpis ostrzeżenia

Zanim jednak niezgodność zostanie usunięta, należy wskazać, że możemy dodatkowo zabezpieczyć nasz interes poprzez wpis tzw. ostrzeżenia do księgi wieczystej. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. A zatem, nie jest zatem konieczne udowadnianie posiadania faktycznego interesu, a jedynie wykazanie prawdopodobieństwa zasadności naszego roszczenia objętego pozwem. Jest to dodatkowy instrument zabezpieczający nasze interesy, chociaż w żaden sposób nie uniemożliwia właścicielowi nieruchomości jej zbywania. Jednakże, dla osoby zainteresowanej zakupem danej nieruchomości, stanowi – jak sama nazwa wskazuje – ostrzeżenie, że może istnieć jakiś rodzaj niezgodności i należy dokonać pogłębionej analizy stanu prawnego danej nieruchomości przed podjęciem decyzji o sfinalizowaniu transakcji.

Dodatkowe zabezpieczenie roszczenia

Jeżeli jednak chcielibyśmy zablokować możliwość zbywania danej nieruchomości, możemy tego dokonać, składając wniosek o udzielenie zabezpieczenia poprzez ustanowienie zakazu zbywania albo obciążania nieruchomości. Wówczas taki wniosek może równocześnie stanowić podstawę do wpisu ostrzeżenia, lecz sam w sobie stanowić będzie właśnie przedmiotową „blokadę” możliwości zbycia albo obciążenia.

Wszystkich zainteresowanych szczegółami dotyczącymi procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej czy też wniosków o zabezpieczenie, wpisu ostrzeżenia, postępowania wieczystoksięgowego, a także potrzebujących wsparcia na którymkolwiek z etapów wskazanych powyżej – zachęcam do kontaktu za pomocą formularza kontaktowego albo danych kontaktowych podanych na stronie www.